Jakie normy muszą być spełnione podczas odbioru mieszkania? W tym artykule wyjaśniamy, jakie są wymagania oraz jakie odchylenia są dopuszczalne przy odbiorze nowych mieszkań i domów. Dotyczy to zarówno odbioru mieszkań od deweloperów jak i zatrudnienia wykonawców do budowy indywidualnej (wykonania nowych tynków czy posadzek).
Najważniejsze Informacje
- Co do zasady w Polsce obowiązujące są ustawy i rozporządzenia. Normy stają się obowiązujące jeśli zostaną przywołane w ustawach lub wynikają z ogólnej „sztuki budowlanej”.
- W budownictwie określone są dopuszczalne odchyłki – ściany nie muszą być idealnie proste, a kąty idealnie równe
- Dokładne sprawdzenie jakości wykonania, pomiarów powierzchni oraz dokumentacji jest niezbędne, aby uniknąć nieścisłości oraz zagwarantować zgodność z umową.
Na terenie Poznania i okolic pozostajemy do Państwa dyspozycji celem przeprowadzenia odbioru krzywizn ścian i posadzek oraz odbiorów mieszkań od dewelopera.
Normy budowlane przy odbiorze mieszkania
W Polsce normy nie są narzucone przez rząd, ale ich przestrzeganie jest kluczowe dla zapewnienia jakości wykonania budynków. Podstawowymi dokumentami według których sprawdza się wykonanie wszystkich budynków jest:
- ustawa Prawo Budowlane
- rozporządzenie Ministra Infrastruktury „w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”
Ponadto deweloperzy i wykonawcy są zobowiązani do realizacji prac budowlanych zgodnie z ogólnie przyjętymi standardami budowlanymi, co nazywane jest “sztuką budowlaną”. Te standardy zaś odwołują się do norm budowlanych. Zatem stosowanie norm jest powszechną praktyką, jeśli umowa z wykonawcą nie wskazuje wprost na inne ustalenia stron.
Deweloperzy uznają Polskie Normy oraz rozporządzenia podczas odbiorów mieszkań. Zdarza się jednak, że w standardzie lub umowie widnieją zapisy uszczegóławiające według jakich odchyłek i kategorii tynków należy dokonać odbioru lokalu. Przestrzeganie tych norm jest kluczowe, aby odbiór mieszkania przebiegał sprawnie i bezproblemowo. Niezależnie zatem czy zatrudniamy specjalistę, czy odbioru dokonujemy samodzielnie warto dokładnie przeanalizować umowę zakupu przed wybraniem się na finalną kontrolę placu budowy.
Dopuszczalne odchyłki w budownictwie
Powinniśmy sobie zdawać sprawę, że wybudowanie idealnie prostych ścian, a następnie nałożenie idealnie prostych tynków jest trudne technologicznie. Każdy obiekt budowlany wiąże się z pewnymi odchyleniami od idealnych wymiarów i kształtów. Dlatego występują dopuszczalne odchyłki, które określają, jakie odchylenia są akceptowalne podczas odbioru mieszkania.
Jakie zatem normy są obowiązujące? Poniżej przedstawiamy podstawowe normy określające sposoby pomiaru i tolerancje (odchylenia) wykonawcze. Wszystkie poniższe normy są stosowane w praktyce przy odbiorach mieszkań od deweloperów:
- PN-ISO 9836:1997 – pomiar powierzchni lokalu
- PN-B-10110:2005 – norma określająca sposoby odbioru tynków gipsowych
- PN – EN 1279-1 – odbiór szyb i zarysowań
- PN-EN ISO 8501-1 – okładziny z płyt gipsowo-kartonowych
- PN-B 10144:1962 – wylewki posadzek
- PN-EN ISO 6781-1 – badania termowizyjne i ocena mostków termicznych
Dla przykładu norma PN-B-10110 dotyczy odbioru tynków gipsowych. Określa ona że odchylenia kątów prostych powinny wynosić do 4 mm na 1 metr. To oznacza, że nawet jeśli krzywe ściany nie są idealnie proste, to odchylenia w tych granicach są akceptowalne. Dopuszczalne odchylenie pionu w pomieszczeniach o wysokości do 3,5 m nie powinno przekraczać 6 mm na długości 1 m.
Dopuszczalne odchyłki podkładu posadzki w mieszkaniach wynoszą nie więcej niż 5 mm na długości do 2 metrów.
Przestrzeganie tych norm jest kluczowe, aby odbiór mieszkania przebiegał sprawnie i bez problemów.
Odbiór techniczny – co sprawdzić?
Podczas odbioru technicznego mieszkania nabywca powinien:
- Dokładnie sprawdzić jakość wykonania.
- Sprawdzić zgodność z obowiązującymi normami budowlanymi.
- Przeprowadzić dokładne pomiary powierzchni, co pozwala na uniknięcie nieścisłości dotyczących metrażu oferowanego przez dewelopera.
W tej sekcji omówimy kluczowe elementy, które należy sprawdzić, aby mieć pewność, że wszystko zostało wykonane zgodnie z normami.
Pion ściany i powierzchni użytkowej mieszkania
Sprawdzenie pionu ścian oraz dokładnego pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania jest kluczowe podczas odbioru technicznego w sprawie warunków technicznych płyt kartonowo.
Podczas weryfikacji tynków należy sprawdzić:
- geometrię
- kąty proste
- płaszczyzny
- pionowość
W przypadku dużych odchyleń ścian od pionu, zaleca się zasięgnięcie rady profesjonalistów, którzy mogą dokładnie ocenić stan mieszkania i wskazać ewentualne wady. Warto również zwrócić uwagę na to, czy powierzchnia użytkowa mieszkania jest zgodna z tym, co zostało określone w umowie z deweloperem.
Kąty i płaszczyzny powinniśmy sprawdzać z wykorzystaniem normatywnych przyrządów, czyli:
- szczelinomierza klinowego
- poziomicy o długości 2 m
- poziomicy o długości 1 m
- kątownicy o długości ramienia 1 m
Grubość tynków gipsowych
Grubość tynków gipsowych ma kluczowe znaczenie dla trwałości i estetyki wykończenia wnętrz. Oto kilka istotnych informacji na ten temat:
- Minimum grubość tynków gipsowych wynosi 2 mm.
- Maksymalna grubość tynków gipsowych na suficie to 15 mm.
- Normy dotyczące tynków gipsowych dopuszczają odchylenia do 5 mm na długości 2 m.
Zachowanie tych norm jest kluczowe dla uzyskania odpowiedniej jakości wykończenia.
Pomiar grubości tynku jest działaniem niszczącym wymagającym wykonania otworów kontrolnych.
Nierówne podłoże i posadzki
Równość posadzek jest istotna dla zapewnienia komfortu użytkowania oraz estetyki pomieszczeń. Weryfikacja cech jastrychu/anchydrytu powinna obejmować odbiór posadzek:
- płaszczyznę
- rysy
- pęknięcia
- klawiszowanie
- dylatacje
Dokumentacja i protokół odbioru
Dokumentacja i protokole odbioru są kluczowymi elementami podczas odbioru mieszkania. Protokół powinien zawierać dane osobowe stron, adres nieruchomości oraz szczegółowy opis stanu wyposażenia. Chociaż nie ma sztywnych wymogów prawnych dotyczących formy protokołu, powinien on być starannie sporządzony i zawierać podpisy zarówno kupującego jak i sprzedającego (lub wykonawcy).
Warto dołączyć zdjęcia uszkodzonych elementów do protokołu, co ułatwia udokumentowanie stanu nieruchomości. Zatrudnienie zewnętrznego inżyniera może ułatwić negocjacje z deweloperem w zakresie zidentyfikowanych problemów. Protokół odbioru jest ważnym dokumentem, który potwierdza stan mieszkania w momencie jego przekazania i stanowi zabezpieczenie dla obu stron transakcji.
Rola dewelopera w odbiorze mieszkania
Deweloper ma kluczową rolę podczas odbioru mieszkania. To deweloper zgodnie z art. 41 Ustawy Deweloperskiej zaprasza nabywcę do weryfikacji i odbioru nieruchomości. To też deweloper zobowiązany jest odnotować wady jakie zgłasza nabywca. Na usunięcie wad zgłoszonych do protokołu deweloper ma 30 dni.
Jeśli deweloper nie wywiąże się z napraw usterek w ustalonym terminie, nabywca ma prawo do reklamacji. Może skorzystać z rękojmi, żądać naprawy, wymiany lub obniżenia ceny. Protokół zdawczo-odbiorczy jest kluczowym dokumentem, który potwierdza stan nieruchomości w momencie jej przekazania. Protokół taki może także obejmować zapis stanu liczników mediów oraz informacje o pozostawionych u dewelopera kluczach.
Odbiór mieszkania z profesjonalistą
Zatrudnienie profesjonalisty do odbioru mieszkania może przynieść wiele korzyści. Oto niektóre z nich:
- Inżynierowie pracujący przy odbiorach mieszkań mają znajomość norm oraz doświadczenie w identyfikacji wad.
- Zatrudnienie inżyniera pozwala na lepszą identyfikację wad oraz wykorzystanie jego wiedzy o normach.
- Profesjonalista może również pomóc w negocjacjach z deweloperem.
- Zatrudniając zewnętrzną firmę/osobę możemy liczyć na wykonanie dokładnego protokołu odbioru.
Nie zapominajmy także, że profesjonalista ma narzędzia i wiedzę, które pozwalają na dokładne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania. Może również wskazać ewentualne wady, które mogą być trudne do zauważenia dla przeciętnego nabywcy. Dzięki temu nabywca może mieć pewność, że mieszkanie zostało wykonane zgodnie z normami i jest wolne od usterek.
Na terenie Poznania i okolic pozostajemy do Państwa dyspozycji celem przeprowadzenia odbioru prac tynkarskich oraz odbiorów mieszkań od dewelopera.
Podsumowanie
Podsumowując, odbiór mieszkania to kluczowy etap, który wymaga dokładności i skrupulatności. Znajomość norm budowlanych, dopuszczalnych odchyłek oraz kluczowych elementów do sprawdzenia podczas odbioru technicznego mieszkania jest niezbędna, aby uniknąć problemów i nieprzyjemnych niespodzianek.
Zatrudnienie profesjonalisty do odbioru mieszkania może przynieść wiele korzyści, ale samodzielne przeprowadzenie pomiarów odchyłek również jest możliwe, przy odpowiednim przygotowaniu i użyciu właściwych narzędzi. Pamiętaj, że dokładność i skrupulatność podczas odbioru mieszkania to inwestycja w przyszły komfort i bezpieczeństwo użytkowania nowego lokum.
Najczęściej Zadawane Pytania
Jakie są dopuszczalne odchyłki pionu w pomieszczeniach?
Dopuszczalne odchylenie pionu w pomieszczeniach o wysokości do 3,5 m wynosi maksymalnie 6 mm na długości 1 m. Ta norma zapewnia odpowiednią jakość budowlanych prac wykończeniowych.
Jakie normy są stosowane przy pomiarze powierzchni mieszkania?
Przy pomiarze powierzchni mieszkania stosuje się normy PN-ISO 9836-1997 oraz PN-70/B-02365. Wskazanie właściwej normy powinno wynikać z zapisów umowy z deweloperem.
Czy ściany w nowym mieszkaniu mogą być krzywe?
Tak, ściany nie muszą być idealnie proste. Powierzchnie tynków muszą spełniać wymagania normy PN-EN 10110. Dopuszczalne odchyłki tynków gipsowych wynoszą 5 mm na długości 2 m w kierunku poziomym oraz do 4 mm na długości 1 m dla kątów prostych.
Jakie narzędzia są potrzebne do samodzielnego pomiaru odchyłek?
Aby samodzielnie zmierzyć odchyłki, niezbędne są poziomica, łatka, kątownik oraz szczelinomierz. Posiadanie tych narzędzi zapewni dokładność pomiarów.
